TIN y TAE en hipotecas: diferencias explicadas fácil
TIN y TAE en hipotecas: diferencias explicadas fácil
Menudo follonaco. Empiezas a mirar hipotecas y van los bancos y te hablan de TIN y TAE como si fueran lo más normal del mundo. Pero si nunca te has metido en estos temas, suena a chino.
Aquí te lo voy a explicar con ejemplos sencillos y sin palabrejos raros, para que puedas comparar hipotecas sin liarte y tomar la mejor decisión al hacer tu cálculo de hipoteca.
🔹 ¿Qué es el TIN?
El TIN (Tipo de Interés Nominal) es simplemente el interés que el banco te cobra por prestarte dinero.
- Es un porcentaje anual.
- No incluye comisiones ni gastos.
- Se aplica al capital que te queda por pagar.
👉 Ejemplo:
Si pides 100.000 € a un TIN del 3%, pagarás 3.000 € de intereses al año (sin contar comisiones ni seguros).
Si quieres ver ofertas concretas de bancos en 2025, te recomiendo visitar nuestro comparador de hipotecas en España 2025.
🔹 ¿Qué es la TAE?
La TAE (Tasa Anual Equivalente) es el número que refleja el coste real de tu hipoteca.
Incluye:
- El TIN.
- Las comisiones (apertura, amortización, etc.).
- Los seguros obligatorios vinculados (si son condición para obtener ese interés).
- La frecuencia de pago (mensual, trimestral…).
👉 Ejemplo:
Si la misma hipoteca anterior con TIN del 3% tiene comisiones y seguros, la TAE podría ser del 3,7%. Eso significa que realmente pagarás más de lo que parece al mirar solo el TIN.
Si quieres aprender todos los tipos de gastos que puede incluir una hipoteca, revisa nuestra guía completa del crédito hipotecario en España.
📊 Tabla comparativa: TIN vs TAE
| Concepto | TIN | TAE |
|---|---|---|
| ¿Qué mide? | El interés puro aplicado al préstamo | El coste total de la hipoteca |
| Incluye comisiones | ❌ No | ✅ Sí |
| Incluye seguros obligatorios | ❌ No | ✅ Sí |
| Sirve para comparar hipotecas | 🔸 No del todo | ✅ Sí |
| Más bajo o más alto | Suele ser más bajo | Suele ser más alto |
🤔 ¿Qué es mejor mirar, TIN o TAE?
- El TIN te da una idea rápida de cuánto cobra el banco en intereses.
- La TAE es la que realmente importa, porque refleja lo que vas a pagar en total.
👉 Consejo: Cuando compares ofertas de hipotecas, fíjate siempre en la TAE, no solo en el TIN.
Un banco puede darte un TIN muy bajo, pero luego inflarlo con comisiones o seguros que suben la TAE.
Si buscas atajos para encontrar la mejor opción, aquí tienes nuestra guía rápida de mejores hipotecas en España 2025.
📌 Ejemplo práctico de comparación
Supongamos dos hipotecas para un préstamo de 150.000 € a 25 años:
| Banco | TIN | Comisiones | Seguros obligatorios | TAE final |
|---|---|---|---|---|
| Banco A | 2,8% | Apertura 0,5% | Seguro de vida obligatorio | 3,4% |
| Banco B | 3,0% | Sin comisiones | Seguros opcionales | 3,0% |
👉 Aunque el Banco A tiene un TIN más bajo (2,8%), al sumar comisiones y seguros su TAE sube al 3,4%.
El Banco B, con TIN 3,0% y sin extras, sale más barato de verdad.
🧮 Ejemplo de cálculo de cuota de hipoteca paso a paso
Vamos a ver cómo calcular tu cuota de hipoteca con un ejemplo sencillo.
Datos de partida:
- Importe del préstamo: 120.000 €
- Plazo: 20 años (240 meses)
- TIN: 3%
Paso 1: Convertir TIN anual a interés mensual
i = 3% / 12 = 0.25% = 0.0025
Paso 2: Número total de cuotas
n = 20 × 12 = 240 meses
Paso 3: Fórmula de cuota
Cuota = (P × i) / [1 - (1 + i)^(-n)]
Sustituimos:
Cuota = (120.000 × 0.0025) / [1 - (1 + 0.0025)^(-240)]
Paso 4: Resultado
Cuota mensual ≈ 665.30 €
Esto significa que pagarías unos 665 € al mes.
Si aplicamos la TAE, la cuota podría subir porque incluiría comisiones y gastos extra.
👉 Si quieres calcular tu propia cuota sin fórmulas, prueba nuestra calculadora de hipotecas y que trabaje la maquinita por tí.
✅ Con esto ya sabes la diferencia entre TIN vs TAE, cómo afectan al cálculo de tu hipoteca y por qué mirar solo el TIN puede ser un error.
La clave: para calcular hipoteca y comparar intereses hipoteca, fíjate siempre en la TAE.